«Donnez-moi un levier assez long et je soulèverai le monde.» (Archimède) Cette phrase fait siéger Archimède au rang de précurseur de la finance moderne. En effet, Archimède a démontré qu’on pouvait lever des charges énormes à l’aide d’un levier et d’un point d’appui. Plus un levier est long, plus il permet de soulever des charges importantes avec un minimum d’effort. Ce principe est applicable aux mécanismes de la finance si bien que l’on parle «d’effet de levier.»

Qu’est-ce que l’effet de levier ?


L’effet de levier est un mécanisme financier qui se repose sur le fait de s’endetter pour augmenter sa capacité d’investissement. Celle-ci s’applique autant qu’aux particuliers qu’aux entreprises. Elle est davantage utilisée au nom de ces dernières en pratique. Mais dans le cadre cet article, nous allons insister sur le cas des particuliers.
Supposons qu’un certain Marcel dispose d’un capital de $200 000 et qu’il décide d’acheter une maison d’une valeur égale à son capital pour la mettre en location. Deux choix s’offre à lui :
• Acheter la maison comptant
• Recourir à l’endettement

Marcel décide de recourir à l’endettement. Il fait un apport personnel à hauteur de 20% ($40 000) et emprunte $160 000 à la banque sur 30 ans à 2,5% d’intérêt. Ces mensualités s’élevant à $630, il décide de louer cette maison $1000 tous les mois. L’effet de levier de Marcel s’établit ainsi

1) L’objectif d’acquisition de la maison ($100 000) qui est le poids à soulever.
2) Le point d’appui qui est le crédit dépendant de la capacité de Marcel à rembourser. Celui-ci dépend donc du revenu de la location ($1000).
3) Le levier, qui constitue la durée de l’emprunt (30 ans), est assez long pour permettre de bénéficier d’une mensualité de $630. Si on faisait passer la durée de 30 ans à 20 ans, les mensualités s’élèveraient au-delà des $630.
4) La force appliquée qui est la mensualité à verser à la banque. Sa provenance dépend du loyer et/ou des autres revenus de Marcel dans certains cas.

Résultat de l’effet de levier : deux cas possibles


Le résultat de l’effet de levier de Marcel sera positif :
• S’il trouve un locataire lui payant le loyer $1000 comme désiré. Alors il gagnerait une marge de : $1000 – $630=$370. Ce qui lui ferait une rentabilité annuelle : 370 x 12 = $4 440.
• Si Marcel décide de vendre la maison tout en supposant que la valeur de celle-ci augmente.
Par contre l’effet de levier peut être négatif si Marcel ne trouve pas de locataire pour sa maison pour une mensualité supérieur ou égale au montant des intérêts à payer. De même, si le point d’appui n’est pas assez solide pour supporter l’objectif, c’est-à-dire que si Marcel n’est plus en mesure de s’acquitter de ses mensualités, la maison sera saisie par la banque afin d’être revendu pour le règlement de l’emprunt.

«Donnez moi un point d’appui et je vous rendrai riche»


La citation d’Archimède peut être appliquée au domaine financier pour signifier l’enrichissement. Dans cette opération d’effet de levier, Marcel génère du cash-flow, ses intérêts mensuels sont payés par le locataire et il dispose toujours d’un capital de $160 000 qu’il peut utiliser pour acheter une autre propriété ou entreprendre une autre affaire qui sera une source de revenu additionnelle.
Pour récapituler, Marcel malgré le fait qu’il dispose du montant nécessaire à l’achat de la maison, préfère recourir à l’endettement. Il utilise l’argent d’autres gens (OPM= Other People Money) pour s’enrichir et dispose de 80% de son capital initial qu’il peut utiliser pour répéter ce genre d’opération qui fera croitre son patrimoine plus vite que s’il avait utilisé la totalité de son capital.